冯毅成：老旧小区改造应该更加关注老人健康安全 | 博鳌现场

8月12日下午，2026博鳌房地产发展大会在海南召开，在“更新的未来”主题讨论环节中，《主编笔记》总编辑冯毅成提到：

城市更新具有经济效应与社会效应，过去两年已经在新房销售端口带来了明显成效，刺激了土地出让与新房销售的流动性，通过更优的规划让住房产品具有更高的产品力，同时也为城市带来了更良好的公共空间体验。

但与此同时，城市更新也有为民生保障托底的功能，我们要用与“更新”同等的精力去“改旧”，特别是更加聚焦老旧小区生活的安全与便利问题。

目前很多城市仍然保留着大量的四五十年房龄的商品房，这些房屋基本建设于上世纪七八十年代。

目前，其中暂未被列入拆迁规划中的房屋，改造工作仅仅停留于外墙刷白、楼道或通道中增加座位、健身器材等等。

但是对于水、电、气管网的老化，外墙与玻璃脱落的关注力度仍有提升空间。

有的居民家中水管主管网仍然保留着几十年前的管道，有的水管已经生锈甚至因为严重生锈发生渗漏，这直接影响饮水安全与生活排污。

此外，电路老化也是一大隐患，或许房外的公共电路有电力部门定期检修，但是室内的电路已经使用了四五十年，随着时间推移，用电安全问题会越来越令人担忧。

再者，这些小区有不少房屋仍然保留着四五十年前安装的窗户玻璃，并且是用木框镶嵌固定。

任何材质的玻璃都有使用寿命，绝大部分的玻璃使用寿命无法到达五十年，并且木框随时间推移也在愈发老化，这样的窗户玻璃无法经受住大风冲击，随时都有破裂掉落的危险。

老旧小区的居民出行便利与安全也值得关注。

目前仍然居住在这些老旧小区的居民，普遍都是腿脚不便、行动迟缓的老年人。

冯毅成深入了解过这种老旧小区，老人从家中出门走到马路边大概需要十到十五分钟，但是沿途可能没有一处能够遮阳避雨的配套设施。

一旦这些老人中途身体疲惫，或遇到大风大雨和暴晒天气，想要在中途歇歇脚是一件非常困难的事情。我认为，这些设施的“补缺”与小区安装健身器材、楼道转角安装临时座椅同等重要。

另外，一些老旧小区在当年是“职住一体化”的建设，这种规划原本具备较为完善的生活系统，后来因为历史原因，其中“职场”院落土地出让，遗留下来了占地面积较小的宿舍区。

而随着城市发展，这种宿舍区周边早已高楼林立，宿舍区空间局促且孤立，缺乏完善的生活系统，甚至缺乏健身锻炼、小区活动等公共空间。同时，受到早期规划局限，形成了相邻小区的相邻楼栋楼间距过窄。

比如说，老小区的住宅楼仅为6层，新小区的住宅楼高达百米甚至是超高层，而这相邻的两个小区相邻楼栋楼间距不到20米，甚至只有十米左右，采光、通风、隐私等都存在问题。

然而，这种老旧小区因为占地面积小，从新房开发角度看难以算经济账，随着时间推移，这种生活问题会日渐突出。

此外，在老旧小区的改造过程中，不能忽视了人文关怀，特别是对于这种四五十年的老小区，它们是城市历史的创造者与见证者，因为改造开发和人群迁移，原有的光辉历史逐渐失去了“记忆”。

在老旧小区的改造过程中，有关部门应该注重梳理历史文化，抢救性保护历史资料（建档保存），并对老旧小区的老人及时送出人文关怀，力争做有温度、有情怀的旧改。

当前正处于“钱紧”阶段，老旧小区的改造步伐放缓需要多方面理解支持。

一旦资金到位，对于上述老旧小区应该进行系统性的安全评估，对于安全问题突出、改造保留经济价值较低的小区，应该“应拆尽拆，应改尽改”。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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