杨光华:武汉楼市 冬天来了,春天还会远吗?

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2022-12-01 11:31

  • 我们依然相信,没有一个冬天不可逾越。历经寒冬后,我们会等来下一个春天。

    杨光华 “盼望着,盼望着,东风来了,春天的脚步近了。”

    这是朱自清的散文《春》的开头。

    11月30日,广州等多地优化疫情防控措施,越来越多的城市将紧随其后。同一天,武汉寒潮袭来,气温降到零摄氏度。这一天,武汉正式入冬。

    与武汉的气温相比,武汉楼市一直处在“寒冬”。

    11月,武汉新房网签5801套,位于今年的冰谷谷底。从8月份开始,武汉新房网签量持续下滑,受到疫情、推盘节奏、市场销售等因素的影响。

    1-11月,武汉新房累计网签约9.9万套。从成交量上看,武汉新房市场“寒气逼人”。

    随着疫情防控政策的优化与新房“市场底”的出现,武汉楼市将慢慢走出冬天。

    01

    11月份,武汉新房网签前三强区域,依次是,汉阳(902套)、洪山(864套)与光谷(573套)。

    光谷与洪山,从10月开始奋起直追,两个月的新房集中入市,带来区域市场的回暖。

    这两大区域,与10月份对比,光谷有下滑,洪山维持平稳。10月份,光谷新房成交907套。而11月份,下滑到573套。

    同时,11月份,东西湖等三环外的新房成交回落。

    1-11月份,武汉新房网签前三强是东西湖(12193套)、汉阳(10684套)与硚口(9242套)。

    汉阳,是今年楼市的热点区域。11月与1-11月,汉阳新房网签均位居前三强。

    汉阳与硚口,位于武汉二三环之间区域,今年的新房成交的粮仓区域。

    东西湖,刚需的红海区域,在价格战里登上今年的“销冠”区域。

    江汉(2321套)、武昌(2855套)与青山(4046套),三大主城区在新房网签上位居排行榜尾部。这与区域的新房供应量、市场需求、产品结构、库存量等有着密切关系。

    02

    1-11月,武汉新房网签前三强项目是,万科光澜道、新城桃李郡与武汉城建华发时光。其中,武昌滨江的福星惠誉月亮湾壹号,在3万+高端楼盘中,业绩位居第一。武汉二十四城,东西湖“销冠”;城投融创国博城,汉阳“销冠”。

    11月,武汉新房网签前三强是,美好长江首玺、城投融创国博城与坤合云海城。其中,光谷中心城3万+项目——香港置地云庐,青山滨江的华侨城红坊与经开核心的招商武汉城建未来中心,均是区域销冠。

    从新房供应上看,11月份,武汉新房取证32个。其中,备案价持平11个,首开项目8个,上涨项目6个,下跌项目7个。

    价格持平多,跌多涨少。备案价格上涨最高的项目,是汉口三眼桥某项目,上涨3956元/平米。下跌最多的是汉阳四新某项目,下跌2002元/平米。

    从取证项目区域看,光谷5个,江岸3个,汉阳2个,武昌2个,洪山2个,东西湖2个,经开2个,黄陂3个等。主城区新房上市极少,多数区域新房取证2—3个,与疫情反复有很大关系。

    同时,新房的取证量,直接影响着当月及下个月的区域新房成交量。12月份,预计有35个楼盘入市。其中新盘14个。大汉口有18个,光谷有7个。

    03

    豪宅市场,是武汉楼市的“晴雨表”。

    11月份,除武汉天地外,没有一个4万级豪宅取证。

    11月25日,武汉天地云廷三期的洋房开盘,20秒售罄。

    单套总价1500万左右,最高备案价6.4万元/平米,打破区域单价“天花板”。

    东湖九号、武汉城建中央云城、武汉·江城府等一批豪宅项目即将入市。

    在二七滨江,保利天珺推出“首付2成,先入住后月供”的促销。

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    11月,武汉4万级以上豪宅累计网签102套。

    网签前三强项目,依次是万达御湖汉印(13套)、武汉瑞府(11套)与宸嘉100(9套)。在二七滨江,新希望D10天元网签6套,表现不俗。

    1-11月,武汉4万级以上豪宅累计网签1456套。

    网签前三强项目,依次是武汉瑞府(186套)、万达御湖汉印(142套)、宸嘉100(135套)。

    总体上看,武汉豪宅主要分布在两大区域:一个是二七滨江,另一个是沙湖与东湖。

    [后记]

    春江水暖鸭先知。

    楼市就是武汉经济的那只“鸭”。

    三年前的12月1日,武汉通报第一例不明原因肺炎。

    三个冬天,武汉人经历了太多的压力、焦躁与恐惧,生活与工作的多次暂停。

    三年时间,武汉楼市有过回暖、复苏、低迷,一批房企暴雷与楼盘烂尾,也有从秋到冬的“急转弯”。

    三年后的今天,房企融资“三箭齐发”,鼓励刚需与改善买房,躺在ICU里的楼市,正在被抢救。目前,多家房企已拿到“止血包”。

    据观点指数研究院统计,11月份全国前100房企实现权益总销售金额4236亿元,环比上升32.4%,同比下降26.9%。

    悲观者往往正确,而乐观者往往成功。多数人站在冬天,看见的是冬天;少数人站在凛冽的冬天,预见春天的春暖花开。

    我们依然相信,没有一个冬天不可逾越。历经寒冬后,我们会等来下一个春天。

    文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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